社会福祉協議会の不動産担保型生活資金・リバースモーゲージローン
コラム一覧（不動産担保型生活資金）
民事執行手続きの種類（不動産競売手続き）
＊不動産競売の手続きについて
①申立て
不動産執行の申立ては書面で、申立ては、目的不動産の所在地を管轄する地方裁判所に行います。
②開始決定・差押え
申立てが適法にされていると認められた場合は、裁判所は、不動産執行を始める旨及び目的不動産を差し押さえる旨を宣言する開始決定を行います。
開始決定がされると、裁判所書記官が、管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。
これにより、不動産登記簿の甲区欄（所有権に関する事項）に、「登記の目的 差押、原因 年月日＊＊＊地方裁判所担保不動産競売開始決定、債権者＊＊＊」のような形で登記がはいります。
また、債務者及び所有者に開始決定正本を送達されます。
③売却の準備
裁判所は、執行官や評価人に調査を命じ、目的不動産について詳細な調査を行い、買受希望者に閲覧してもらうための物件明細書、現況調査報告書、評価書（いわゆる3点セット）を作成します。
さらに、裁判所は、評価人の評価に基づいて売却基準価額を定めます。
売却基準価額は、不動産の売却の基準となるべき価額です。
入札は、売却基準価額から、その１０分の２に相当する額を差し引いた価額（買受可能価額）以上の金額で行います。
④売却実施（期間入札）
売却の準備が終わると、裁判所書記官は、売却の日時、場所のほか、売却の方法(売却定められた期間内に入札をする期間入札）を定めます。
また売却の情報を広く提供するため、インターネット上の不動産競売物件情報サイトBITなどで売却物件の情報を提供します。
入札を検討する場合は、裁判所の閲覧室や不動産競売物件情報サイトBITで三点セットの閲覧をしてください。
ダウンロードもできます。
三点セットとは、
・土地の現況地目、建物の種類・構造など、不動産の現在の状況のほか、不動産を占有している者やその者が不動産を占有する権原を有しているかどうかなどが記載され、不動産の写真などが添付された現況調査報告書。
・競売物件の周辺の環境や評価額が記載され、不動産の図面などが添付された評価書。
・引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地又は建物だけを買い受けたときに建物のために底地を使用する権利が成立するかどうかなどが記載された物件明細書。
競売三点セットには、競売物件の買受けのための重要な内容が記載されていますから、その内容をよく理解して吟味する必要があります。
また、現地で不動産を実際に見る、地域の交通や環境、公共施設、生活に必要な施設の有無などの確認など、必ず十分な調査、確認をするようにしてください。
⑤入札から所有権移転まで
入札は、公告書に記載されている保証金を納付し、売却基準価額から、その10分の2に相当する額を差し引いた価額（買受可能価額）以上の入札金額でしなければなりません。
最高価で落札し、売却許可がされた買受人は、裁判所が通知する期限までに、入札金額から保証金額を引いた代金を納付します（代金納付）。
代金納付後、所有権移転などの登記の手続、抵当権等の抹消手続きは裁判所が行います。
この手続に要する登録免許税などの費用は買受人の負担となります。
⑥不動産の引渡し
賃貸借契約に基づく賃借人がいる場合など、引き続いて居住する権利を主張できる人が住んでいる場合には、すぐに引き渡してもらうことはできません。
そのような権利を主張することができない人が居住している場合には、その人に対し明渡しを求めることができます。
明渡の求めに応じないときは、代金を納付してから6か月以内であれば、裁判所に申し立てて、明渡しを命じる引渡命令を出してもらうことができます。
この引渡命令があれば、執行官に対し強制的な明渡しの手続をとるように申し立てることもできます。
⑦配当
配当は裁判所が、差押債権者や配当の要求をした他の債権者に対し、法律上優先する債権の順番に従って売却代金を配る手続で、配当表が作成されます。
原則として、抵当権を有している債権と、債務名義しか有していない債権とでは、抵当権を有している債権が優先します。
また、抵当権を有している債権の間では、抵当権が設定された日の順に優先し、債務名義しか有していない債権の間では、優先関係はなく、平等に扱われます。
